Як обміняти житло, придбане за іпотекою

Життєві обставини бувають різні. Як бути, якщо позичальник, який оформив іпотеку, раптом дізнається, що йому треба переїхати в інший регіон, а договір з банком ще повинен діяти тривалий час? Найпростіший спосіб, який зазвичай пропонується в таких випадках, — це повністю закрити кредит, після чого вже вирішувати питання з переїздом. Однак не всім цей спосіб підходить, так як знайти відразу велику суму багатьом позичальникам досить важко. Що ж можна зробити в таких випадках? Пропоную вам подивитися на комфортну новобудову Лесной Квартал, яка розташована у Броворах.

Розберемо ситуацію на прикладі однієї сім’ї. У 2011 році подружжя Наришкіни (прізвище ми зі зрозумілих причин змінили) оформили іпотеку на 3-кімнатну квартиру в Якутську. Щомісячні платежі по кредиту вносили вчасно, прострочень ніколи не було. Однак через три роки подружжю, який працював у одній фірмі, керівництво запропонувало очолити філію в Москві. Звичайно, пропозиція була привабливою і обіцяло прекрасні перспективи. Тим більше, що перший час компанія надавала подружжю службове житло. Однак у зв’язку з кризою ситуація змінилася, фірма більше не могла утримувати на балансі службову квартиру, а у Наришкіних гостро постало питання придбання житла в Москві. Але що робити з квартирою в Якутську, по якій ще залишався невиплаченими кредит? Відразу знайти велику суму, щоб погасити іпотеку, подружжя не могли, два іпотечних кредиту тягнути теж було важко, та й повертатися в Якутськ Наришкіни не збиралися.

Дружини звернулися в нашу фірму, і фахівці роз’яснили, яким способом можна вирішити цю проблему.

Отже, дане питання має три способи рішення. Перший, як уже говорилося вище, — це повністю закрити кредит, що для наших подружжя було неприйнятно, другий — це переведення боргу на іншу особу. Але, як показує практика, банки на такий спосіб вирішення питання йдуть неохоче, т. к. зі зміною боржника погіршується якість позички (так вважається в Центробанку РФ). Тому наші фахівці запропонували третій спосіб, а саме — квартиру, наявну в Якутську, обміняти на рівноцінну в Підмосков’ї.

Давайте розглянемо, як відбувається цей процес, званий заміною застави. Його можливість передбачається ЦК РФ, зокрема, статтею 345, а порядок регулюється внутрішнім регламентом банку. Деякі кредитні організації дозволяють іпотечну заміну після закінчення деякого часу дії договору (найчастіше — це 2/3 терміну). Є банки, які дають можливість заміни застави вже через два-три роки після укладення угоди, за умови відсутності прострочення платежів. Умова непорушення графіка платежів є обов’язковим. Крім того, є й інший момент, який враховується банком при наданні заміни застави: вартість нової квартири, що купується повинна покривати з дисконтом у 20-30% ту заборгованість, яка залишилася по кредиту (враховуючи відсотки, які вже були нараховані). При відповідності позичальника і житла всім цим умовам з’ясовується, чи є в банку регламент іпотечної заміни за бажанням позичальника (бажання позичальника має бути єдиною підставою інше в цьому випадку не застосовується). Варто так само дізнатися, в якому місті і в якому відділенні банку можна провести процедуру заміна застави. Найчастіше це можна зробити в тому філії, у зоні діяльності якого знаходиться житло, що купується, щоб співробітник банку протягом одного дня без зусиль зміг дістатися до боржника пішки або на доступному транспорті та перевірити стан закладається квартири. В іншому випадку кредитна організація ні за що не дозволить такий обмін, за рідкісним винятком, яке навіть не варто брати до уваги.

Черговим етапом процедури заміни застави є перевірка житла, обраного для обміну, на правову чистоту. Для цього позичальник запитує виписки в ЖЕУ (або будинкоуправлінні), крім того, йому знадобляться відомості з податкової інспекції, ЕГРП і УФМС. Співробітники служби безпеки банку в цей час повинні перевірити другу сторону угоди за всіма наявними в розпорядженні баз на предмет судимості і зібрати про неї інформацію будь-якими способами в рамках чинного законодавства.

Якщо цей етап проходить успішно, то заготовляються пакети документів: один з них — безпосередньо сам договір обміну житла, а другий пакет — переклад нової квартири в заставу банку. Сама процедура проходить зазвичай протягом двох-трьох місяців під контролем кредитної організації. При цьому реєстрація прав власності на нове житло проводиться одночасно зі зняттям старого обтяження на нерухомість та оформленням нового.

Процес заміни застави — це досить складна процедура, в якій варто врахувати всі можливі нюанси, щоб не опинитися в збитку. І якщо все піде, як заплановано, від цієї процедури виграють усі сторони.